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Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Résumé

  • Tenure foncière réelle ou micro-foncière
    • Différences entre les deux régimes
    • Conditions d’admissibilité
  • Quels frais conservent en mode réel ?
    • Coûts d’administration et de gestion
    • Travaux et charges
    • Assurance
    • Prêt immobilier
    • Taxe foncière
    • Régularisation des charges de copropriété
  • Comment déclarer votre revenu de biens immobiliers (cerfa 2044)

Le régime foncier réel ou micro-foncier ?

Différences entre les deux régimes

Lorsque vous louez un bien locatif vide, il est possible de déclarer votre revenu net de biens, c’est-à-dire la différence entre les loyers reçus et les frais que vous avez perçus : régime foncier réel ou micro-foncier (somme forfaitaire) .

Dans le cas de l’alimentation réelle vous déclarez vos frais relatifs à la location en réel, c’est-à-dire en déduisant de vos loyers perçus la les dépenses que vous avez payées pour le logement en fonction de leur montant réel.

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Dans le cadre des micro-régimes fonciers , une simplification déclarative vous est offerte puisque vous n’aurez pas à déclarer vos dépenses réelles, vous pouvez déduire directement une allocation forfaitaire de 30 % de votre revenu de propriété.

Ce système de micro-terres est donc avantageux en termes de procédures, mais il n’est préférable que si vos frais réels sont inférieurs à 30% du loyer reçu. Si ce n’était pas le cas, il vaudrait mieux choisir le vrai.

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Nous verrons quels sont les critères d’admissibilité pour les deux régimes.

Conditions d’admissibilité

Revenu foncier Diète réelle Tenure des microterres
Moins de 15 000€ Possible sur demande Automatique
Supérieur à 15 000€ Obligatoire Impossible

Si votre revenu annuel est inférieur à 15 000€ (loyer hors charges mensuelles de 1250€), vous êtes automatiquement en micro-occupation foncière avec une allocation forfaitaire de 30%.

Vous pouvez opter pour le régime actuel mais vous devrez déclarer dans le cadre de ce régime pendant 3 ans (notamment pour éviter l’optimisation fiscale en cas de frais de location importants sur un an seulement).

Si votre revenu annuel de propriété dépasse 15 000€, vous êtes automatiquement réel.

Quels frais conservent en mode réel ?

Étant donné que le calcul du revenu foncier imposable est très simple dans les micro-terres (70% des loyers perçus), nous allons détailler ici la méthode de calcul des charges dans l’alimentation réelle.

Le point crucial est, bien sûr, de déterminer quels frais sont déductibles et à quelle hauteur. Le code fiscal détaille plusieurs catégories de frais de location déductibles.

Coûts d’administration et de gestion

case 221 de la déclaration

Dans cette catégorie comme dépenses réelles déductibles selon le site fiscal :

  • salaires et avantages en nature des gardiens et des concierges
  • frais de gestion de location
  • honoraires d’agence pour la recherche d’un locataire et la signature d’un bail
  • les honoraires d’un comptable
  • frais divers payés à des tiers pour l’administration de ses biens et de son secrétariat (c’est le cas de nos frais de gestion de location en ligne)
  • frais de litige (avocats, huissiers de justice)
  • autres frais de gestion divers tels que la correspondance, la publicité, la papeterie, etc.

Dans ce dernier cas de frais de gestion divers, les dépenses sont déductibles pour un forfait de 20€ par an et par propriété .

Cas particuliers de honoraires de syndic

Les frais de gestion couverts par la fourniture des frais de copropriété ne sont pas déductibles directement ; ils sont déductibles par la fourniture de frais de copropriété via un calcul distinct.

Ceci est particulièrement le cas des honoraires de fiduciaire, qui sont donc bien déductibles.

Œuvres case 224 de la déclaration

Les travaux entrepris par le propriétaire sont déductibles du revenu foncier lorsqu’il s’agit de entretien ou réparations .

Les travaux d’amélioration, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas admissibles.

Comment définir le type d’œuvres ?

Étant donné que le type de travail est crucial pour déterminer s’ils sont déductibles ou non, l’administration fiscale a détaillé les définitions de chaque catégorie.

Frais de réparation et d’entretien Franchise d’entretien et de réparations désigne les ouvrages destinés à entretenir ou à restaurer un immeuble en bon état et à permettre une utilisation normale, compatible avec son usage prévu, sans en altérer la consistance, la disposition ou l’équipement d’origine.

Les frais d’entretien sont généralement similaires aux frais d’entretien de l’immeuble et les réparations à celles qui dépassent les opérations d’entretien courantes, qui consistent en la remise en état, la réparation ou le remplacement de l’équipement essentiel pour maintenir le bâtiment dans une position d’utilisation conforme à l’usage prévu.

Plusieurs exemples sont également donnés pour illustrer ces travaux d’entretien et de réparation sur le site fiscal :

  • Réhabilitation du toit
  • Mise à niveau aux normes des silos
  • Raval de la façade

Travaux d’amélioration déductibles Les frais d’amélioration sont déductibles pour les locaux résidentiels seulement (source BOFIP).

De nouveaux exemples sont fournis sur le site fiscal :

  • Installation d’une porte d’ascenseur automatique
  • Remplacement de la tuyauterie en plomb
  • Prise en charge des fondations du bâtiment

Une définition plus générale est donnée, qui permet de différencier ces travaux d’amélioration déductibles des travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductibles que nous verrons ci-dessous :

Dépenses d’amélioration sont généralement entendus comme étant ceux destinés à fournir à un bâtiment un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie modernes, mais sans altérer la structure du bâtiment.

En particulier, dont le but est de fournir un salon avec un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie modernes, sans altérer la structure du bâtiment, installation initiale ou remplacement par des équipements mieux adaptés aux conditions de vie modernes : central ; salle de bains ; une cuisine ; l’égout ; un ascenseur ; une antenne de télévision collective.

Travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductibles Il s’agit de travaux de construction ou de démolition/reconstruction complète, d’augmentation de l’espace habitable d’une propriété (transformation d’un garage ou d’un grenier), ou de travaux de rénovation intérieure complète.

Voici des exemples de travaux d’agrandissement :

  • Transformation d’un étage d’un ancien bâtiment, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux principaux murs de deux étages et des murs du grenier, des murs semi-détachés et du rez-de-chaussée récemment rénové, pour être conservés
  • Démolition de la rénovation des toits, planchers, plafonds, modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que la disposition des locaux selon une disposition totalement différente entraînant un déplacement de toutes les cloisons et conduisant à la création de 47 salons, dans des bâtiments qui ne le font pas ; auparavant inclus que 26
  • Travaux effectués dans une maison d’habitation qui a consisté en une rénovation complète des planchers, des planchers et des plafonds, la restructuration interne de l’habitation, en augmentant le nombre de pièces de 4 à 6, ce qui entraîne la refonte des cloisons intérieures et le perçage d’un certain nombre d’ouvertures extérieures

Comment évaluer le travail déductible ?

Comme nous l’avons vu dans la section précédente seuls l’entretien et les réparations sont déductibles .

Le travail est déductible proportionnellement aux dépenses effectivement payées au cours de l’exercice — la référence est donc le paiement et non la facturation . Tous les travaux et honoraires relatifs aux œuvres sont déductibles. Les acomptes provisionnels versés au cours d’un exercice donné sont également déductibles, même si le travail est payé l’année suivante.

Cas particuliers de frais de location Les frais de location, c’est-à-dire ceux qui incombent au locataire (vivre ou que vous devriez lui facturer) ne sont en principe pas déductibles. Il s’agit en pratique d’un entretien régulier du boîtier, comme le remplacement des joints de salle de bain ou la vidange de la fosse septique.

Ces frais de location peuvent comprendre les frais de location (voir la liste complète) ou les réparations locatives (voir la liste complète).

Toutefois, l’administration fiscale a introduit trois exceptions pour considérer ses réparations locatives déductibles de vos revenus fonciers :

  • travaux liés à des défauts de construction, des fautes professionnelles ou des cas de force majeure
  • dépenses pour faciliter le déménagement de la propriété : si vous décidez de vitrifier le parquet endommagé par le locataire précédent pour améliorer les chances d’en trouver un nouveau, cette dépense est déductible
  • les frais de location (frais ou réparations tels que définis dans les deux listes précédentes), avancés par le bailleur et non remboursés par un locataire indécent, sont déductibles le 31 décembre de l’année de son départ (case 225 de la déclaration)

Cas particuliers des travaux de copropriété inclus De façon générale, les paragraphes précédents faisaient référence aux travaux que vous auriez entrepris individuellement, que ce soit dans votre maison ou dans votre partie privée si vous êtes en copropriété.

Il va sans dire que les travaux entrepris par le syndic et liés aux travaux d’entretien ou de réparation sont également déductibles proportionnellement à vos demandes de remboursement . Cependant, le calcul est beaucoup plus simple puisque le syndic indiquera à la fin de l’état de dépenses annuel le montant déductible (voir la saisie d’un état des frais ci-dessus).

travail spécifique au cas effectué par le propriétaire Dans le cas particulier où le propriétaire effectue son propre travail, seul le coût de l’équipement et des consommables (lavabo, peinture, protection, etc.) sont déductibles, il n’est pas possible de déduire le travail du propriétaire ou de ses proches qui l’ont aidé (sauf s’ils l’ont facturé autrement via une entité séparée ou un par exemple).

Assurance case 223 de la déclaration

Assurance loyer impayé

Les primes d’assurance loyer impayées (voir notre garantie de 2 % seulement) que vous payez pour garantir que vos loyers sont déductibles, ainsi que les frais accessoires en vertu de ces contrats et facturés par l’assureur ou le courtier : frais de demande, frais de vérification des dossiers.

Sont éligibles a priori garantie déficit ou location vacance que vous pourriez avoir souscrit via un gestionnaire immobilier (voir notre avis sur ces produits).

Assurance des propriétaires non occupants

L’assurance propriétaire des non-occupants (voir notre PNO à 63€/an seulement) couvre à la fois votre responsabilité propriétaire et les dommages causés à votre propriété qui ne seraient pas couverts par l’assurance multi-risques de la copropriété ou du locataire. Ces primes d’assurance sont déductibles.

Assurance emprunteur

Les primes d’assurance liées au remboursement de votre éventuel prêt immobilier sont déductibles. Toutefois, ils sont traités comme des coûts accessoires aux intérêts d’emprunt et doivent donc être déclarés aux mêmes conditions (voir notre paragraphe sur les intérêts d’emprunt ci-dessous).

Prêt immobilier case 225 de la déclaration

Intérêts sur

Les intérêts des prêts utilisés pour acquérir le bien sont déductibles . Les prêts sont également utilisés pour financer les travaux d’agrandissement, de reconstruction ou d’amélioration du bien locatif (même si les travaux d’amélioration en soi ne sont pas déductibles).

Il est également possible de déduire ses intérêts sur lorsque le bien a été initialement acheté pour devenir la résidence principale du bailleur qui a par la suite décidé de le louer.

Dépenses

Les frais accessoires facturés par la banque sont également admissibles à la déduction des frais d’emprunt immobilier, notamment :

  • les coûts des dossiers
  • frais de cautionnement bancaire
  • primes d’assurance prêt immobilier

Cependant, les pénalités pour remboursement anticipé du prêt ou pénalités en cas de retard du prêt ne sont pas déductible. remboursement à l’échéance du prêt.

Taxe foncière case 227 de la déclaration

L’impôt foncier est évidemment déductible de vos revenus fonciers.

Régularisation des charges de copropriété cases 229 et 230 de la déclaration

En copropriété, les dépenses communes générales sont souvent payées par provision, puis régularisées au cours de l’exercice suivant.

Il se peut donc qu’en avril 2020, vous ne connaissez peut-être pas encore les dépenses réelles pour l’exercice 2019. Lorsque vous revenez, il vous sera donc demandé d’assumer les dépenses payées en 2019 au moyen de provisions, et l’ajustement des dépenses pour l’exercice 2018, ajustement qui peut être positif ou négatif.

La déclaration d’impôt foncier fonctionne donc avec un retard d’un an concernant les dispositions relatives aux redevances.

Comment déclarer votre revenu foncier via le 2044 ?

déclaration 2044 Lorsque vous déclarez votre revenu de propriété, vous renseignerez en ligne les informations nécessaires pour remplir le dont vous trouverez une capture d’écran en face.

Ce formulaire de déclaration 2044 est également disponible directement sur le site Web des impôts, mais normalement la déclaration de revenus en ligne remplira automatiquement les cases.

Vous trouverez au cours de la déclaration les diverses dépenses que nous avons détaillées dans la section précédente, par exemple les provisions pour dépenses payées en 2019 dans la case 230 et l’ajustement des dépenses pour la exercice 2018 dans la case 231.

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