Dès que vous louez un bien meublé pour bénéficier de l’imposition avantageuse de la location meublée, vous accédez au statut de locataire meublé non professionnel.
Plan de l'article
- Qu’est-ce que le statut LMNP ?
- ። Depuis le 1er janvier 2020, l’inscription au Registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire. Toutefois, il est obligatoire de s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce au moyen d’une déclaration P0i, afin de bénéficier du statut LMNP. Depuis le 1er Janvier 2021, le revenu de saisonnier les loyers sont soumis à des cotisations sociales (équivalentes au locataire professionnel) si elles sont supérieures au seuil de 23 000 euros (sans tenir compte du pourcentage des autres revenus du ménage). Comment investir dans Meublé Rental Non Professional ?
- Pourquoi investir dans LMNP ?
- Amortissement LMNP, le secret de l’imposition de ce statut
- Sont ancien immobilier et statut LMNP compatible ?
- Les avantages et les inconvénients de la location dans une résidence de service
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
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La loi ne définit pas le statut LMNP, ce dernier déduit a contrario du statut de locateur professionnel meublé, tel que fixé par l’article 155 IV-2 du Code général des impôts (CGI). Ainsi, la location meublée est considérée comme exercée à titre non professionnel lorsqu’au moins une de ces conditions est remplie :
- Le revenu locatif ne dépasse pas 23 000€
- Le revenu de location ne dépasse pas 50% du revenu de la maison fiscale
La cote CGP
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Concrètement, vous obtenez ce statut surtout lorsque vous investissez dans résidence de service .
Le principe est simple : vous achetez un bien neuf en résidence de service et le louer à la société gérante via un bail commercial pour une période comprise entre 9 et 12 ans.
Cette société gère la location de la propriété : elle s’occupe de trouver un locataire et vous paie le loyer.
En termes communs, nous nous référons également à l’investissement dans la location meublée pour faire référence à ce type d’opération.
Pour être éligible au régime, l’investissement doit porter sur des biens d’une résidence équipée d’équipements ou de services spécifiques.
La gamme de propriétés permettant d’accéder au statut de Locateur Non Professionnel Meublé est très large et l’investisseur aura la possibilité de trouver son bonheur dans :
- Résidences touristiques
- Résidences d’affaires
- Résidences pour personnes âgées
- Résidences étudiantes
- Établissements d’hébergement pour personnes âgées à charge (EHPAD)
Un bail commercial est un contrat qui fournit une meilleure garantie financière au bailleur (le propriétaire du bien) par rapport à un contrat de location conventionnel.
Le bail peut prendre plusieurs formes (écrites ou verbales) mais il est fortement recommandé de le conclure par un acte privé en l’absence d’un acte authentique devant un notaire, ce dernier étant obligatoire si la durée dépasse 12 ans.
Il doit nécessairement contenir certaines informations juridiques :
- La période d’engagement de location, qui doit être de 9 ans minimum. Au-delà de 12 ans, le bail doit automatiquement être rédigés par un acte authentique notarié.
- L’objet du contrat stipulant le bien loué et son usage prévu
- Le montant du loyer doit être inclus dans le bail, mais son montant est déterminé librement entre les parties et sa méthode de règlement et de révision.
Il n’est pas nécessaire d’enregistrer le contrat de location auprès du service fiscal, mais l’enregistrement permet de fixer la date du bail et ainsi éviter tout litige supplémentaire (formalité payée : 125€).
Pourquoi investir dans LMNP ?
Investissement locatif pas Professionnel a de nombreux avantages d’un point de vue :
- Patrimonial : vous développez un actif immobilier en acquérant une propriété de rapport
- Taxe : Cet investissement ne génère pas de coûts fiscaux supplémentaires pendant des décennies
- Social : vous participez au développement de l’immobilier locatif privé spécialisé
- Économique : vous obtenez un revenu supplémentaire grâce aux loyers
Le CGP Évaluation : Cependant, il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier un tel projet et son impact sur votre situation globale.
Amortissement LMNP, le secret de l’imposition de ce statut
Aussi surprenant que cela puisse paraître, il est possible de ne pas payer d’impôts sur le revenu d’une location meublée, c’est l’un des principaux avantages de cet investissement, la fiscalité LMNP !
A partir du moment où vous acquérez le bien destiné à la location, il perdra sa valeur au fil du temps.
Cette perte de valeur résultant de l’usure, du temps ou de l’obsolescence du bien doit être appelée « amortissement ».
Il existe des conventions comptables utilisées pour déterminer le montant annuel de cette amortissement :
- dépréciation linéaire : leur montant est calculé en rentes constantes
- dépréciation par composants : la propriété est divisée en plusieurs éléments (façade, travaux lourds, toitures, plomberie, menuiserie, etc.) qui sont amorties sur des durées différentes selon leur nature.
La cote CGP
: Il est fortement conseillé de confier à un comptable le remboursement des revenus provenant d’une location meublée non professionnelle, qui déterminera précisément le montant de l’amortissement. Le principal avantage de l’AMNM est l’utilisation de ces amortissements.
Étant donné que le revenu locatif est imposé conformément aux règles BIC, il est possible en termes réels de déduire de ce revenu le montant de cette dépréciation.
Autre avantage, notamment : l’amortissement excédentaire qui n’a pu être déduit au cours de l’exercice est stocké indéfiniment (contrairement au déficit foncier qui est reporté de 10 ans).
Avec cet investissement locatif, le revenu net imposable tombe à 0 pendant plusieurs années, surtout si vous avez financé l’acquisition avec un crédit bancaire.
C’est pourquoi investir dans le LMNP est une opération à long terme.
Sont ancien immobilier et statut LMNP compatible ?
Oui, il est tout à fait possible de bénéficier de ce statut pour la location de biens anciens et donc de profiter du régime fiscal des BIC.
La location meublée non professionnelle n’est pas réservée uniquement aux nouvelles propriétés.
Les avantages et les inconvénients de la location dans une résidence de service
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Gestion simplifiée | Incertitude quant à l’état du marché lors de la revente de l’actif |
| Rentabilité élevée et déduction faite des charges (hors taxes foncières) | Une défaillance du gestionnaire peut remettre en question le succès de l’opération |
| Location commerciale, revenu régulier non imposé (avec l’utilisation de l’amortissement conventionnel de la LSIP) | Assurez la qualité du bail commercial avec votre conseiller |
| Inflation rempart (changements de loyer corrélés avec l’évolution des prix à la consommation ou fixe) | Admissibilité pour les cotisations sociales si le revenu locatif saisonnier dépasse 23 000 euros |
| Possibilité de créer des revenus en capital ou à terme grâce à l’emprunt (effet de levier) | — |
| Mise en commun des risques | — |
| Investissements répondant aux besoins croissants (vieillissement de la population, manque de logements étudiants, désengagement du secteur public) | — |